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　　摘 要: 估价上的折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，计算折旧的主要常用方法有年限法、市场提取法、分解法和观察法等。直线法折旧类似于会计折旧，是对总价值的平均分摊、补偿或回收，也未考虑建筑物的实际损耗状况、经济性贬值、功能性贬值；市场提取法用建筑物重新购建价值减去建筑物折旧后价值计算建筑物折旧，体现了折旧是实际价值减损的含义，是一种较为合理的计算方法；分解法计算折旧，对于可修复项目的计算较为合理，但对不可修复项目采用年限法计算折旧，不能合理的反映不可修复项目的实际价值减损状况。本文建议对有收益的建筑物，可采用收益法估算折旧和成新率。旧房地产相对于新房地产的实际价值损耗，主要表现在二个方面，一是租金收入的减少和运营费用的增加，表现为净收益的减少；二是剩余经济寿命的减少，表现为可出租年限的减少。

　　年限法也称为年龄——寿命法，是用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来计算建筑物的折旧。建筑物寿命可分为自然寿命和和经济寿命，自然寿命是指建筑物自竣工日起至其主要构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间，建筑物的经济寿命是指建筑物自竣工之日起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间，对收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是指建筑物自竣工之日起，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于营运费用的持续时间。

　　采用直线法计算折旧额和成新率，是假设每年的折旧额相等，是一种平均的计算方式。但折旧的本质内涵是价值的实际减损，就建筑物有形损耗中的自然老化造成的价值减损而言，从新房屋到经济寿命结束，每年的实际价值减损是不相同的，直线法折旧类似于会计折旧，是对总价值的平均分摊、补偿或回收，也未考虑建筑物的实际损耗状况和经济性贬值。直线法计算折旧额和成新率显然不能合理的反映折旧的本质概念——价值的实际减损。因此，年限法只能作为一个大致的估计，用于实际项目房地产估价显然过于粗糙，直线法的合理性甚至低于观察法。

　　分解法计算折旧，是对物质折旧、功能折旧、经济折旧分别进行计算后进行加和。对于可修复项目的计算较为合理，但对不可修复项目采用年限法计算折旧，由于直线法方法本身的缺陷，不能合理的反映不可修复项目的实际价值减损状况。在实际计算过程中分别计算不可修复项目折旧、功能折旧和经济折旧，固然有其详细和区别对待的优点，但三者共同引起的建筑物价值减损有时很难在数量上准确合理的区分，计算过程也较为繁杂，对于实际应用中的综合成新率来说，这种区分也没有实际意义。

　　成新率的计算，主要用于采用成本法计算旧建筑物价值和旧装修价值等。如对旧工业厂房建筑物的计算，此类建筑物交易实例较少，不宜采用市场法评估，实践中常采用成本法评估，以重置成本乘以成新率求取。重置成本较易取得，难点在于成新率的计算。如采用收益法计算成新率，可参考当地工业企业投资收益率、工业厂房投资收益率、社会平均投资收益率等，采用投资报酬率排序插入法和风险累加法等方法综合确定折现率，建筑物净收益增长率可采用当地工业厂房（含土地使用权）出租净收益增长率近似确定，也可采用剩余法进行确定，但剩余法计算较为复杂，本文在此不作介绍，新、旧建筑物的剩余经济寿命则较易确定。

　　例如：2012年2月，某公司房屋的一面墙被他人推倒，该房屋整体总经济寿命为50年，已使用20年，剩余经济寿命为30年，需要赔偿的这面墙为砖墙，损坏前砖墙墙体部分的剩余经济寿命为30年，砖墙面层为涂料层，涂料层成新率为70%，剩余经济寿命为7年，估价时点为2012年2月6日。很显然，砖墙墙体属于长寿命项目，尽管该砖墙墙体已使用了20年，有一定的物质损耗，但在整个房屋剩余经济寿命内不需要进行更换，采用修复费用法评估该砖墙的赔偿价值，就不应考虑该砖墙墙体部分的物质折旧。在估价时点，全新状态的砖墙墙体的剩余经济寿命为50年，超出了该房屋整体剩余经济寿命（房屋为30年），这种超出对该公司来说是没有实际意义的，如果采用成新率进行折旧，赔偿的价值数额就不足以修建该砖墙墙体，对该公司来说就属于“强迫更新”，造成不应有的损失。